수익형 부동산 경매, 싸다고 덤볐다간 '쪽박'
1년 전 공기업에서 명예 퇴직한 김성길씨(53)는 고정 수입이 나오는 수익형 부동산을 찾다가 법원 경매에 나온 상가를 발견했다. 지하1층 29㎡ 크기로 2회 유찰돼 최저경매가는 감정가의 64%까지 낮아진 상태였다. 점포도 비어 세입자를 내보내는 절차도 필요 없었다. 5명과 경합 끝에 감정가의 73%인 8600만원에 상가를 낙찰받은 김씨는 인테리어 공사를 위해 현장을 찾았다가 추가 비용에 깜짝 놀랐다. 2년가량 밀린 관리비가 1000만원,연체된 전기료가 400만원에 달했다.

◆임대 수익률 계산은 필수

주택시장 침체와 저금리로 은행 정기예금 금리(연 3%대)를 웃도는 수익을 가져다 주는 상가 오피스텔 등 수익형 부동산에 관심이 쏠리면서 법원의 관련경매도 인기를 끌고 있다. 올 들어 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 60~70%로 작년보다 10~20% 포인트 높아졌다. 수익형 부동산은 아파트와 달리 권리관계가 복잡할 수 있고 예상 못한 비용부담도 적지 않다. 싸다고 무턱대고 낙찰받았다가는 낭패보기 십상이다.

경매를 통하면 시세의 60~70% 수준에서 상가 오피스텔 등을 살 수 있다. 하지만 수익형 부동산 투자의 가장 중요한 부분은 입지다. 입지가 좋아야 영업이 잘 되고 자산가치를 유지할 수 있으며 안정적인 수입원을 확보할 수 있어서다.

상가는 주택과 달리 임대료가 싸다고 임차인이 들어오지 않는다. 공실이 장기화되면 대출이자와 관리비 부담이 만만치 않다. 따라서 지하철 역세권이나 택지개발지구 내 상업지역,대학가,신흥 유흥가 등 유동인구가 많은 곳이 유망하다. 유명 프랜차이즈,패스트푸드,커피전문점 주변 등도 어느 정도 상권이 형성돼 있어 영업에 큰 무리가 없다.

입찰 전 해당 부동산의 임대 수익률을 먼저 계산해야 한다. 은행에 투자금을 맡겼을 때와 비교, 금리와 임대수익률은 어떤지 따져봐야 한다.

전문가들은 은행 금리보다 연간 4%포인트 이상 수익을 더 내야 적정한 투자라고 보고 있다. 은행 이자율과 비슷하다면 등기비용 재산세 중개수수료 등을 감안할 때 실질 수익률은 마이너스다.

대형 할인마트 등이 주변에 들어설 계획이 있는지도 확인해야 한다. 대형 매장이 자리잡으면 '매출 급감→ 임대료 하락→공실률 상승'으로 이어지며 상가 소유주를 압박하는 요인이 된다.

◆추가 비용도 사전에 점검해야

상가엔 상가임대차보호법이 적용되지만 오피스텔은 조금 다르다. 주거용은 주택임대차보호법이,업무용은 상가임대차보호법이 적용된다. 대부분 주거용과 업무용 구분이 뚜렷하지 않기 때문에 임차인의 상태를 살펴야 한다. 임차인이 오피스텔로 전입신고했다면 주거용이다. 전입신고를 하지 않았거나 사업자등록을 했다면 업무용으로 보면 된다. 주택임대차보호법상 물권 및 채권순위에 상관없이 최우선 변제되는 임차금은 전세보증금 6000만원 이하일 때만 2000만원(서울기준 · 2008년 8월 이후)이다. 상가는 보증금 4500만원 이하면 저당권보다 순위가 뒤지는 임차인도 1350만원까지 돌려받을 수 있다. 보증금을 돌려받지 못하는 임차인이 있으면 추가 부담이 발생할 수 있다.

오피스텔이 주거용으로 쓰이면 보유주택 수에 포함되므로 주의해야 한다. 오피스텔을 여러 채 낙찰받았다가 종합부동산세와 다주택자 양도세 중과대상이 되는 경우가 있다. 상가나 근린생활시설의 경우 임차인이 인테리어 등 시설투자를 하고 유치권을 신고하는 경우가 종종 있다. 이 경우 낙찰자는 임차인을 내보내기 위한 소송을 장기간 진행해야 하기 때문에 유의해야 한다.

강은 지지옥션 기획팀장은 "상가나 오피스텔의 밀린 관리비 등도 낙찰자가 승계해야 한다"며 "응찰 전 현장을 방문, 이런 추가비용을 파악하는 것이 좋다"고 조언했다.

김태철 기자 synergy@hankyung.com